Seit dem 1. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft. Es regelt, wie die Kosten des CO2-Preises auf fossile Brennstoffe zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Ziel des Gesetzes ist es, Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen: Je schlechter die Energieeffizienz eines Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss.

Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet das: Die CO2-Kostenaufteilung ist fester Bestandteil jeder Heizkostenabrechnung. In diesem Beitrag erklären wir die Grundlagen, das 10-Stufen-Modell und die aktuellen Entwicklungen für 2026.

Hintergrund: Der CO2-Preis nach dem BEHG

Die Grundlage für die CO2-Kosten bildet das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das seit 2021 einen nationalen CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl und Fernwärme erhebt. Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre:

2021: 25 EUR pro Tonne CO2
2022: 30 EUR pro Tonne CO2
2023: 30 EUR pro Tonne CO2
2024: 45 EUR pro Tonne CO2
2025: 55 EUR pro Tonne CO2
Ab 2026: Der CO2-Preis wird im Rahmen des europäischen Emissionshandels (EU-ETS 2) marktbasiert bestimmt. Der nationale Festpreismechanismus entfällt, und der Preis ergibt sich künftig aus Angebot und Nachfrage am Markt.

Der Übergang zum EU-ETS 2 bedeutet, dass der CO2-Preis ab 2026 schwanken kann. Für die Heizkostenabrechnung ist jeweils der tatsächlich gezahlte CO2-Preis des Abrechnungszeitraums maßgeblich, der vom Brennstofflieferanten auf der Rechnung ausgewiesen wird.

Das CO2KostAufG im Überblick

Vor dem CO2KostAufG trugen Mieter die CO2-Kosten vollständig über die Heizkostenabrechnung. Das Gesetz ändert dies grundlegend: Es führt ein 10-Stufen-Modell ein, das die Kosten abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes aufteilt.

Der Grundgedanke: Der Vermieter hat Einfluss auf die Gebäudehülle und die Heizungsanlage. Ein schlecht gedämmtes Gebäude verursacht mehr CO2-Emissionen pro Quadratmeter. Daher soll der Vermieter bei energetisch schlechten Gebäuden einen größeren Anteil der CO2-Kosten übernehmen.

Das 10-Stufen-Modell im Detail

Das Stufenmodell basiert auf dem jährlichen CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche. Je höher die spezifischen Emissionen, desto mehr zahlt der Vermieter:

Stufe	CO2-Ausstoß (kg/m2/a)	Mieteranteil	Vermieteranteil
1	< 12	100 %	0 %
2	12 bis < 17	90 %	10 %
3	17 bis < 22	80 %	20 %
4	22 bis < 27	70 %	30 %
5	27 bis < 32	60 %	40 %
6	32 bis < 37	50 %	50 %
7	37 bis < 42	40 %	60 %
8	42 bis < 47	30 %	70 %
9	47 bis < 52	20 %	80 %
10	≥ 52	5 %	95 %

Bei Gebäuden mit sehr niedrigem CO2-Ausstoß (unter 12 kg/m2/a) trägt der Mieter die gesamten CO2-Kosten. Ab 52 kg/m2/a übernimmt der Vermieter dagegen 95 % der Kosten. Die Stufen steigen jeweils in 5-kg-Schritten mit einer Verschiebung von 10 Prozentpunkten.

So wird der CO2-Ausstoß berechnet

Der spezifische CO2-Ausstoß wird anhand des tatsächlichen Brennstoffverbrauchs des Gebäudes ermittelt. Die Berechnung erfolgt in diesen Schritten:

Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für das gesamte Gebäude im Abrechnungszeitraum
Umrechnung in CO2-Emissionen mithilfe der im CO2KostAufG festgelegten Emissionsfaktoren (z. B. Erdgas: 0,20088 kg CO2/kWh, Heizöl: 0,26676 kg CO2/kWh)
Division der Gesamt-CO2-Emissionen durch die Wohnfläche des Gebäudes
Einordnung in die passende Stufe des 10-Stufen-Modells
Aufteilung der CO2-Kosten gemäß dem ermittelten Verhältnis

Die CO2-Kosten werden in der Regel vom Brennstofflieferanten auf der Rechnung separat ausgewiesen. Vermieter müssen diese Kosten in der Heizkostenabrechnung transparent darstellen und den Mieteranteil entsprechend der Einstufung berechnen.

Was ändert sich 2026?

Die wichtigste Änderung für 2026 betrifft den CO2-Preis selbst: Ab 2026 wird der CO2-Preis im Rahmen des EU-Emissionshandels (EU-ETS 2) marktbasiert bestimmt. Der bisherige nationale Festpreismechanismus nach dem BEHG entfällt. Das bedeutet:

Preisschwankungen möglich: Der CO2-Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage im europäischen Emissionshandel und kann im Jahresverlauf schwanken.
Höhere Kosten wahrscheinlich: Experten rechnen damit, dass der marktbasierte Preis über dem bisherigen Festpreis von 55 EUR/Tonne liegen kann.
Abrechnung wird komplexer: Da der Preis nicht mehr feststeht, muss der tatsächlich gezahlte CO2-Preis aus den Brennstoffrechnungen korrekt in die Heizkostenabrechnung übernommen werden.

Das 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG bleibt unverändert bestehen. Lediglich die Höhe der CO2-Kosten, die aufgeteilt werden, verändert sich durch den neuen Preismechanismus.

Pflichten für Vermieter

Vermieter und Hausverwaltungen müssen bei der Heizkostenabrechnung folgende Punkte beachten:

Ausweisung der CO2-Kosten: Die CO2-Kosten müssen in der Heizkostenabrechnung separat ausgewiesen werden.
Korrekte Einstufung: Der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter muss korrekt berechnet und in die richtige Stufe eingeordnet werden.
Fristgerechte Erstattung: Der Vermieteranteil muss dem Mieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung gutgeschrieben werden.
Nichtwohngebäude: Für Nichtwohngebäude (Gewerbe) gilt eine hälftige Aufteilung (50:50), sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Wichtig: Versäumt der Vermieter die CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung, kann der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen (analog zu den Kürzungsrechten der Heizkostenverordnung).

Ausnahmen und Sonderregeln

Das CO2KostAufG kennt einige Ausnahmen:

Denkmalschutz: Wenn energetische Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Denkmalschutzauflagen nicht durchführbar sind, wird der Vermieteranteil um eine Stufe reduziert.
Milieuschutzsatzung: Ähnliche Erleichterungen gelten, wenn eine Erhaltungssatzung energetische Maßnahmen einschränkt.
Fernwärme: Bei Fernwärmeversorgung wird der CO2-Ausstoß des Fernwärmeversorgers zugrunde gelegt.
Selbstständige Heizung: Wenn der Mieter eine eigene Heizung betreibt (z. B. Gasetagenheizung), muss der Vermieter den Mieteranteil entsprechend erstatten.

Praxisbeispiel: CO2-Kosten berechnen

Ein Mehrfamilienhaus mit 1.000 m2 Wohnfläche verbraucht 150.000 kWh Erdgas pro Jahr. So sieht die Berechnung aus:

CO2-Emissionen: 150.000 kWh x 0,20088 kg/kWh = 30.132 kg CO2
Spezifischer Ausstoß: 30.132 kg / 1.000 m2 = 30,13 kg CO2/m2/a
Einstufung: Stufe 5 (27 bis < 32 kg/m2/a) → Mieter 60 %, Vermieter 40 %
Bei einem angenommenen CO2-Preis und den daraus resultierenden CO2-Kosten trägt der Vermieter 40 % dieser Summe.

Die genauen Kosten hängen vom tatsächlichen CO2-Preis ab, der 2026 marktbasiert ermittelt wird. Nutzen Sie unseren CO2-Rechner, um die Aufteilung für Ihre Liegenschaft schnell und einfach zu berechnen.

Tipps für Vermieter: CO2-Kosten reduzieren

Um den eigenen Anteil an den CO2-Kosten zu senken, können Vermieter folgende Maßnahmen ergreifen:

Energetische Sanierung: Dämmung der Gebäudehülle, Fenstertausch und Dachsanierung senken den Heizenergiebedarf und damit die CO2-Emissionen pro Quadratmeter.
Heizungsmodernisierung: Der Umstieg auf effizientere Heizsysteme oder erneuerbare Energien (Wärmepumpe, Pellets) reduziert den fossilen Brennstoffverbrauch.
Hydraulischer Abgleich: Eine optimierte Wärmeverteilung sorgt für effizienteren Betrieb und geringeren Verbrauch.
Smart Metering: Moderne Messtechnik mit Funkablesung ermöglicht eine engmaschige Verbrauchsüberwachung und hilft, Einsparpotenziale zu erkennen.

Fazit

Das CO2KostAufG ist ein wichtiger Baustein der deutschen Klimapolitik im Gebäudesektor. Mit dem Übergang zum marktbasierten CO2-Preis ab 2026 steigt die Komplexität der Abrechnung, während gleichzeitig die finanziellen Anreize für energetische Sanierungen zunehmen. Vermieter sollten die energetische Qualität ihrer Gebäude kennen, die CO2-Kostenaufteilung korrekt in der Heizkostenabrechnung abbilden und langfristig in Effizienz investieren.

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CO2-Kostenaufteilung 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen