Legionellenprüfung: Pflichten, Fristen und Kosten

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren und beim Einatmen von fein versprühtem Wasser (Aerosolen) – etwa beim Duschen – eine schwere Lungenentzündung verursachen können, die sogenannte Legionellose. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung daher zu regelmäßigen Untersuchungen auf Legionellen.

Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern ist die Legionellenprüfung in den meisten Fällen Pflicht. In diesem Beitrag erklären wir die gesetzlichen Grundlagen, die Fristen, den Ablauf und die Kosten.

Gesetzliche Grundlage: Trinkwasserverordnung

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ergibt sich aus §31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Demnach müssen Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen, wenn das Wasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird.

Wichtig für Vermieter: Die Vermietung von Wohnraum gilt als gewerbliche Tätigkeit im Sinne der TrinkwV. Das bedeutet: Jeder Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zentraler Warmwasserbereitung und einer Großanlage ist zur Legionellenprüfung verpflichtet.

Was ist eine Großanlage?

Eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung liegt vor, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Der Speicherinhalt des Trinkwassererwärmers beträgt mehr als 400 Liter, oder
• das Leitungsvolumen beträgt mehr als 3 Liter in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle.

In der Praxis trifft dies auf die allermeisten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung zu. Nur kleine Anlagen (z. B. Einfamilienhäuser oder Zwei­familienhäuser mit Durchlauferhitzer) sind typischerweise ausgenommen.

Hinweis: Auch bei Eigentümer­gemein­schaften (WEG) besteht die Prüfpflicht. Hier ist die WEG-Verwaltung für die Durchführung verantwortlich.

Prüfintervall: Alle 3 Jahre

Die systemische Untersuchung auf Legionellen muss bei gewerblicher Nutzung (Vermietung) alle 3 Jahre durchgeführt werden. Der Betreiber ist dafür verantwortlich, die Fristen einzuhalten und die Untersuchung rechtzeitig zu beauftragen.

Bei öffentlichen Gebäuden (Krankenhäuser, Schulen, Pflegeheime etc.) ist das Prüfintervall kürzer: hier muss jährlich untersucht werden.

Ablauf der Legionellenprüfung

Die Legionellenprüfung folgt einem festgelegten Ablauf:

1. Probenahme: Ein akkreditierter Probenehmer entnimmt Wasserproben an festgelegten Stellen im Gebäude. Die Probenahme muss nach den Vorgaben der TrinkwV und dem DVGW-Arbeitsblatt W 551 erfolgen. Typische Probenahmestellen sind der Warmwasseraustritt am Speicher, die Zirkulationsleitung (Rücklauf) und ausgewählte Entnahmestellen in den Wohnungen.
2. Laboranalyse: Die Proben werden in einem akkreditierten Labor (DAkkS-akkreditiert) untersucht. Die Akkreditierung nach DIN EN ISO 17025 stellt sicher, dass die Ergebnisse zuverlässig und anerkannt sind.
3. Befundbericht: Das Labor erstellt einen Prüfbericht mit den Ergebnissen in der Einheit KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter).
4. Bewertung: Der Betreiber (bzw. sein Beauftragter) bewertet die Ergebnisse anhand des technischen Maßnahmenwerts.

Der technische Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 KBE pro 100 ml (koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter). Wird dieser Wert erreicht oder überschritten, müssen unverzüglich Maßnahmen ergriffen werden:

• Meldepflicht: Der Betreiber muss die Überschreitung unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt melden.
• Gefährdungsanalyse: Eine Gefährdungsanalyse muss durchgeführt werden, um die Ursachen der Kontamination zu ermitteln. Diese Analyse muss durch eine fachkundige Person (z. B. Sachverständiger für Trinkwasserhygiene) erfolgen.
• Maßnahmen: Basierend auf der Gefährdungsanalyse müssen geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um die Legionellenkonzentration unter den Maßnahmenwert zu senken (z. B. thermische Desinfektion, Spülung, technische Anpassungen).
• Nachuntersuchung: Nach Durchführung der Maßnahmen ist eine erneute Untersuchung erforderlich, um den Erfolg zu überprüfen.

Unterhalb des Maßnahmenwerts sind keine unmittelbaren Maßnahmen vorgeschrieben. Die regelmäßige 3-Jahres-Prüfung muss dennoch fortgeführt werden.

Kosten der Legionellenprüfung

Die Kosten einer Legionellenprüfung hängen von der Größe der Anlage und der Anzahl der Probenahmestellen ab. Als Orientierung:

• Pro Probestelle: ca. 30 bis 50 EUR (je nach Region und Labor)
• In einem typischen Mehrfamilienhaus werden mindestens 3 Proben entnommen (Warmwasserausgang, Zirkulationsrücklauf, mindestens eine Entnahmestelle)
• Hinzu kommen ggf. Kosten für Anfahrt und Probenahme-Service

Die Kosten der Legionellenprüfung sind als Betriebskosten umlagefähig und können im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Wichtige Anforderungen an die Probenahme

Die Probenahme darf nicht von beliebigen Personen durchgeführt werden. Folgende Anforderungen gelten:

• Die Probenahme muss durch eine nach den Vorgaben der TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen, die für die Probenahme und Untersuchung akkreditiert ist (DAkkS-Akkreditierung).
• Die Probenahmestellen müssen gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik festgelegt werden.
• Die Probenahme muss normgerecht durchgeführt werden, um aussagekräftige Ergebnisse zu gewährleisten.

Prävention: Legionellenbefall vorbeugen

Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung können Eigentümer einiges tun, um das Risiko eines Legionellenbefalls zu minimieren:

• Wassertemperatur beachten: Legionellen vermehren sich besonders stark zwischen 25 und 45 °C. Der Warmwasserspeicher sollte auf mindestens 60 °C eingestellt sein, und an den Entnahmestellen sollte das Warmwasser nach kurzem Lauf mindestens 55 °C erreichen.
• Stagnation vermeiden: In selten genutzten Leitungen (z. B. Gästebad, Ferienwohnung) kann sich stehendes Wasser erwärmen und Legionellenwachstum begünstigen. Regelmäßiges Spülen hilft.
• Zirkulationspumpe prüfen: Die Warmwasser­zirkulation sollte korrekt funktionieren und keine toten Leitungsstränge vorhanden sein.
• Anlage instand halten: Veraltete oder schlecht gewartete Trinkwasseranlagen sind anfälliger für Verkeimung. Eine regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb ist empfehlenswert.

Konsequenzen bei Pflichtverletzung

Versäumt der Betreiber die vorgeschriebene Legionellenprüfung oder die Meldung einer Maßnahmenwert-Überschreitung, drohen ernste Konsequenzen:

• Das Gesundheitsamt kann Anordnungen treffen und Bußgelder verhängen.
• Bei gesundheitlichen Schäden können zivilrechtliche Schadensersatzansprüche entstehen.
• Im schlimmsten Fall kann strafrechtliche Verantwortung bestehen (Körperverletzung durch Unterlassen).

Fazit

Die Legionellenprüfung ist für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung eine gesetzliche Pflicht, die alle 3 Jahre erfüllt werden muss. Der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml dient als Schwelle, ab der sofortige Maßnahmen erforderlich sind. Die Kosten sind überschaubar und umlagefähig.

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